今、自宅を買おうとしている人の多くが、30年ローンという長期返済を前提に資金計画を立てています。では、そのローンを払い終える30年後の日本は、どんな住宅事情になっているのでしょうか？ 都市部のマンションは今後も価値を維持できるのか、それとも…。

マンション評論家・のらえもん氏が、将来のマンション市場と住まいのあり方について独自の視点から予測します。

日本の人口は今後確実に減少へと向かい、2050年には1億人を下回るとされています。これは政府系の研究機関による信頼性の高いデータに基づいた予測です。この流れが続けば、全国のマンション価格の95％が今よりも下落する未来も現実味を帯びてきます。

人口減は、特に地方部だけでなく、首都圏近郊にもじわじわと影響を及ぼすでしょう。例えば、神奈川県綾瀬市では今後10年間で約4000人が減少する見込みです。割合で見れば5％程度ですが、若者の流入が止まれば、街は急速に高齢化。店舗や公共施設も高齢者向けにシフトし、活気が失われていきます。そんなエリアでは、中古マンションの売却も難航しがち。買い手は高齢者中心になり、資産価値の維持はますます困難になります。

こうした背景から、30年後に価値を保つマンションとは、「立地の良さ」に加えて「満室率」「管理状態」が良好な物件であることが重要になります。しかしその維持すら、今後は容易ではなくなる可能性が高いのです。

なぜなら、建設業界はすでに人手不足に陥っており、熟練職人の数も年々減少中。建築資材の価格も高騰しており、新築マンションの着工数は減少傾向にあります。もはや「古くなったら建て直せばいい」という時代は終わりを迎えようとしています。今、私たちが見ている鉄筋コンクリートのマンションは、もしかすると“最後のRC建築”になるかもしれません。

このような時代だからこそ、住民自身が管理組合などを通じて積極的に物件の維持に関わっていく姿勢が求められます。長く住み続けるためには、定期的な修繕と清潔な環境の維持が欠かせません。

一方、のらえもん氏が近年注目し始めているのが「ミニ戸建て」です。敷地面積が60㎡前後の小さな一戸建て住宅で、かつては「狭すぎてリセールバリューが低い」と敬遠されがちでした。しかし、将来の住まいを見据えた場合、これが現実的な選択肢になってきたのです。

確かに、間取り図やスペックだけで購入を決めてしまうと「思ったより狭かった」と後悔するケースもあるでしょう。ゴミ出しの手間や収納の少なさなど、マンションの利便性には及ばない部分もあります。それでも、最近ではマンション価格の高騰が著しく、「この広さでこの値段!?」と驚く物件が増えています。

その点、ミニ戸建ては土地付きであることから、将来の資産としての安定性も見込めます。さらに、駐車場代が不要になる点もクルマを使う家庭には大きな魅力。修繕費にかかるコストを抑えるために、自分でメンテナンスを行う「DIY」が広まりつつある今、戸建てはライフスタイルの自由度が高い住まいとして再評価され始めているのです。

実際、アメリカではDIYが盛んで、「職人より自分でやった方が確実」という考え方が浸透しています。日本も職人不足が進めば、いずれそうした文化が定着するかもしれません。

将来、AIがプログラミングやデジタル業務の多くを担うようになれば、重宝されるのはむしろ「手に職を持つ人」。つまり、大工や設備職人など、現場で動ける技術者こそが必要とされる時代になるでしょう。

私たちが今選ぶ住宅が、30年後の暮らしを大きく左右する時代。マンション神話が揺らぐ中、自分にとっての“持ち家の価値”をもう一度見直してみてはいかがでしょうか。